远达房地产开发有限公司开发的的丽云小区,可谓是万事俱备,只待开盘销售。为了控制成本、节约资金、扩大收益,需要进行税务筹划。丽云小区项目支付土地出让金1, 500万元,开发成本3,200万元,含借款利息200 万元,可售面积30,000平方米,如果销售毛坯房,销售收入总额为9, 100万元。
[分析]
调整公司编制,10%的“房地产开发费用”扣除是否会降低?
【对比】
筹划前,销售毛坯房应交纳土地增值税。
不含息建造成本=1,500+3,200-200=4,500 (万元)。
扣除项目金额=4,500×130%=5,850(万元)。
增值额=9100-5,850=3250(万元)。
增值率=3250÷5850=55.6%
适用税率 40%,速算扣除率为 5%
应交土地增值税=3250 × 40%-5,850 × 5%=1,300-292.5=1007.5万元
筹划后,假设甲公司开发丽云小区需要两年时间,公司管理人员30人,每年需要管理费用200万元。公司本部的人员兼任项目的管理工作,为了加强项目管理,经过董事会决议,把公司的一部分管理人员编制到开发项目中,共计扩大项目人员编制16人,每年减少管理费用、增加开发间接费用100 万元,无其他变动因素。
不含息建造成本=1,500+3200-200+100×2=4700(万元)
扣除项目金额=4,700×130%=6110(万元)。
增值额=9,100-6110=2,990(万元)
增值率=2,990 +6,110=48.9%。
适用税率30%,速算扣除率为0。
应交土地增值税=2,990 × 30%-0=897(万元)。
【结果】
改变公司编制减少企业成本110.5万元(1,007.5-897)。
【政策依据】
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法字(1995)6号)第七条规定:条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为：
(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

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